Lợi nhuận kinh doanh Shophouse tại chung cư !!

Shophouse chân đế chung cư phát triển khá nhanh trong thời gian gần đây, đặc biệt sau sự ra đời của Vinhomes Central Park với số lượng shophouse khá nhiều, những nhà đầu tư giai đoạn đầu lãi khá lớn (có những căn giá đã tăng gấp 3 so với giá bán ban đầu) và giá cho thuê cũng khá cao. Thời gian vừa qua, một số căn shophouse tại Central Park được bán với giá 50 tỷ và giá cho thuê cũng khá cao. Cùng với sự ra đời của các chung cư khắp địa bàn thành phố, dân cư tập trung đông đúc tại đó, vai trò của shophouse chân đế chung cư ngày càng quan trọng.

• Vậy có nên đầu tư vào shophouse chân đế chung cư hay không?
• Giá đầu tư bao nhiêu thì hợp lý? Liệu tương lai có còn tăng giá không?
• Những yếu tố nào sẽ làm giá shophouse tăng trưởng trong tương lai?

Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ cố gắng đề cập và phân tích tới các vấn đề này

Shophouse là một trong những loại hình đầu tư tại các căn hộ chung cư

I- Thời hạn sở hữu của shophouse chân đế chung cư

(**Shophouse chân đế chung cư chỉ có thời hạn 50 năm theo quy định của pháp luật tại điều 43-Luật đầu tư 2014, khoản 3 Điều 126- Luật đất đai 2013. Đây là một điểm rất quan trọng trọng việc xác định giá trị của shophouse. )

Shophouse là một khái niệm tương đối mới, hiện nay chưa có shophouse nào tới hạn sử dụng 50 năm, do đó không có kinh nghiệm thực tế về tình trạng sở hữu shophouse sẽ ra sao sau thời hạn 50 năm hết hạn.

Về mặt lý thuyết, khi hết hạn 50 năm, chủ sở hữu shophouse có thể xin phép nhà nước gia hạn, nhưng không có gì để đảm bảo nhà nước sẽ đồng ý gia hạn. Nếu nhà nước đồng ý gia hạn, nhưng với chi phí rất cao thì giá trị của shophouse cũng giảm đáng kể. 50 năm là một khoảng thời gian rất dài để dự đoán liệu căn shophouse của bạn có được gia hạn hay không, phí gia hạn là bao nhiêu và mọi thứ đều có thể xảy ra trong 50 năm đó.

Bên bán hàng đương nhiên sẽ cố gắng thuyết phục bạn rằng việc gian hạn rất đơn giản, chắc chắn sẽ được gia hạn, nhưng thực tế không có gì để đảm bảo điều đó cả. 50 năm sau, nếu shophouse không được gia hạn, bạn cũng không tìm thấy người bán để hỏi tại sao, hoặc lúc đó người bán đã ở một nơi cực lạc xa xôi và cười: “lời nói gió bay mà” .

Trong tài chính kế toán có một nguyên tắc là Nguyên tắc Thận trọng (Prudent Principle), khi bạn không chắc chắn về điều gì, hãy dự tính phương án xấu nhất (Worst Case Scenario), do đó cá nhân mình, nếu mua shophouse sẽ khấu hao nó 50 năm (mỗi năm 2% trị giá shophouse). Nếu 50 năm sau, nếu bạn được gia hạn với chi phí rất thấp, coi như trúng lô-tô , còn nếu không được gia hạn, hoặc gia hạn với chi phí rất lớn, thì cũng không ảnh hưởng nhiều vì bạn đã dự trù điều này từ trước.

Đây là quan điểm của cá nhân, đầu tư bất động sản nhiều khi là nghệ thuật, không có gì đúng tuyệt đối/sai tuyệt đối, nên bạn có thể tùy khẩu vị, tùy gu rủi ro của mình, có thể khấu hao 100% trị giá shophouse hoặc khấu hao một phần.

II- Giá trị của Shophouse

Đây có lẽ là điều quan trọng hàng đầu đối với tất cả những người đầu tư shophouse.
Điều khác biệt cơ bản của shophouse với nhà ở là shophouse mục đích thuần túy là sinh lời, còn nhà ở có thể là để hưởng thụ. Đôi khi bạn ở trong một căn hộ giá 10 tỷ không suy nghĩ thiệt hơn, mỗi tháng chi phí thực tế của mình để sở hữu căn hộ này là bao nhiêu, vì đơn giản là bạn có đủ tài chính và có thể hưởng thụ, ai cần phải suy nghĩ xem mình hết bao tiền để hưởng thụ căn nhà đó. Nhưng shophouse thuần túy để sinh lời, nên bạn phải tính rất kỹ, và sinh lời phải đạt mức kỳ vọng mới xứng đáng để đầu tư.

Xét về góc độ chi phí:

• Lãi ngân hàng: cùng một khoản tiền, nếu bạn không đầu tư vào shophouse, gửi ngân hàng lãi suất 1 năm 7%/năm, thanh khoản cực tốt (muốn rút lúc nào cũng được), an toàn, không phải lo lắng tìm khách thuê nhà, không lo covid, không phải mất các chi phí/thuế lúc bán shophouse …
• Chi phí khấu hao: 2%/năm (như nêu ở trên)
• Chi phí khác: Shophouse cho thuê 5K$/tháng, vậy bạn có được 60K$/năm không? Chắc chắn là không phải như vậy. Để tìm được khách thuê, bạn phải trả phí môi giới. Khi khách hết hạn, bạn cũng phải mất thời gian mới tìm được khách mới, do vậy tính trung bình tối thiểu 2 năm bạn sẽ chỉ thu được 23 tháng tiền thuê nhà, còn 1 tháng thì phải trả phí môi giới, những lúc shophouse chưa tìm được khách…, tương đương với chi phí 2%/năm (1 tháng/24tháng/2). Con số này có thể thay đổi, tùy thuộc vào thị trường lên xuống, ví dụ như trong dịp covid vừa qua chắc chắn chi phí này sẽ hơn 2%, còn khi thị trường đang rất tốt, có lẽ sẽ thấp hơn 2%.

Tổng hợp 3 khoản chi phí trên sẽ là 11%/năm, có nghĩa là nếu bạn cho thuê được 11%/năm mới đủ hòa vốn, tiền thuê phải hơn 11% mới bõ công sức, chi phí bạn bỏ ra, còn nếu dưới con số này thì gửi tiền ngân hàng ngủ cho ngon.
Ví dụ, một căn shophouse trị giá 20 tỷ, tiền thuê phải đạt 180tr/tháng mới hòa vốn.
Nói một cách khác, giá trị thực tế của căn shophouse tối đa sẽ bằng giá thuê/11% (hoặc nhân lên 9 lần). Ví dụ, nếu giá thuê hiện tại một căn shophouse là 100tr/tháng, giá trị thực tế của căn shophouse sẽ là khoảng 11 tỷ.
Trên thực tế hiện nay rất hiếm khi tiền thuê shophouse đạt được 11%, hiện nay nhiều khi chỉ đạt 3-4%, điều đó thể hiện là người sở hữu những căn shophouse này mong đợi giá shophouse sẽ tăng nhiều trong tương lai, để bù lại phần chi phí không đạt kỳ vọng thu được từ việc cho thuê. Ví dụ nếu tiền cho thuê chỉ đạt 4%/năm, căn shophouse đó phải tăng trưởng 7%/năm mới đủ hòa vốn, chưa nói tới lãi.
Đại đa số chủ sở hữu shophouse hiện nay đánh cược về sự tăng giá của shophouse. Trong thực tế, shophouse không phải tăng giá mãi mãi. Giá trị duy nhất của shophouse là để cho thuê, do vậy nếu giá thuê không tăng thì về mặt nguyên tắc giá shophouse cũng không tăng được. Một nhà đầu tư hiểu biết sẽ cân nhắc rất kỹ khi tiền thuê một căn shophouse chỉ đạt được 4-5%/năm.

Lý thuyết về kẻ ngốc hơn (The greater fool theory)

Đây là một trong những lý thuyết cực kỳ quan trọng, nền tảng với các nhà đầu tư (bất kỳ lĩnh vực nào chứ không chỉ về bất động sản). Đôi khi chúng ta tự hỏi, tại sao một bất động sản không có giá trị như vậy, mà người ta vẫn mua, và vẫn sinh lời? Đó chính là sự vận hành của lý thuyết kẻ ngốc hơn. Theo lý thuyết đó, mặc dù tài sản mua với giá cao hơn thực tế của nó, nhưng người mua vẫn có lời vì sẽ có người mua trả giá cao hơn nữa (kẻ ngốc hơn). Có lẽ ít người đầu tư biết/hiểu rõ về lý thuyết này, nhưng trong cuộc chơi bất động sản hôm nay, khá nhiều chúng ta vô thức vận hành theo quy luật đó. Suy nghĩ nhiều làm gì, tiền thuê shophouse đáng mấy, cứ mua đi, năm sau sẽ bán lại lãi 10-20%. Đó chính là suy nghĩ của đại đa số những người tham gia cuộc chơi về shophouse. Sẽ có kẻ ngốc hơn, nhưng sẽ có một kẻ ngốc cuối cùng, khi giá shophouse cao quá, tiền cho thuê chỉ đạt 3-4%/năm, và những nhà đầu tư sẽ dừng lại không tiếp tục trả giá cao nữa. Hãy cẩn thận, và tránh để cho mình là kẻ ngốc cuối cùng (the last fool).

III- NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG VỚI SHOPHOUSE

Giá trị thực tế của shophouse phụ thuộc vào tiền thuê, việc kinh doanh sinh lời của người thuê. Tại các khu đô thị, tiền thuê sẽ tăng dần, thấp nhất lúc khu đô thị mới bàn giao (vắng khách) và tăng dần đạt tới đỉnh điểm khi dân đã lấp đầy (thông thường 2-3 năm sau khi bàn giao). Sau đó công việc kinh doanh của khách thuê shophouse khá ổn định, việc tăng giá vẫn có thể đạt được nhưng không nhiều.
Shophouse chân đế chung cư nhưng nếu ở mặt phố sẽ phụ thuộc không chỉ khách nội khu mà còn lưu lượng khách vãng lai, do đó vẫn có thể tiếp tục tăng giá sau khi dân đã lấp đầy khu chung cư.

Shophouse có vị trí ngay góc ngã tư đường luôn thu hút giới đầu tư

1. Vị trí (location)

Những ai cho dù là chuyên sâu hay mới chỉ là "tay mơ" về bất động sản đều biết 3 yếu tố quan trọng nhất là Vị trí, Vị trí & Vị trí. Vâng, vị trí là yếu tố quan trọng nhất với bất động sản và điều đó không thể đúng hơn đối với shophouse. Khách thuê shophouse để kinh doanh và vị trí là yếu tố quan trọng nhất quyết định thành công của cửa hàng.
Trong bán lẻ, những công ty chuyên nghiệp luôn khảo sát số lượng người qua lại (Foot Traffic) trước khi quyết định mở cửa hàng. Những công ty như Starbucks cử nhân viên đếm số lượng khách qua lại trước điểm định thuê vào từng khung giờ trong ngày để xác định địa điểm đó có phù hợp hay không.

- Vị trí của cả khu chung cư:
Khu chung cư nếu xa khu dân cư hiện hữu sẽ giúp cho các shophouse bán đồ ăn phát triển hơn, các cửa hàng có thể đưa giá cao hơn do ít bị cạnh tranh bởi các cửa hàng hiện hữu với giá thuê rẻ hơn tại các khu dân cư xung quanh. Điển hình là Vinhomes Central Park, đi tới các cửa hàng ăn ở khu dân cư hiện hữu xung quanh ít nhất 1km, do vậy mặc dù các hàng ăn bán giá khá cao nhưng vì tiện lợi dân cư vẫn tới các nhà hàng đó.
Khu chung cư gần các khu dân cư hiện hữu thường có thế mạnh cho các chuỗi cửa hàng có giá bán tiêu chuẩn: Highland Coffee, Phúc Long… vì có địa thế sang chảnh, thu hút được dân cư quan khu vực đó tới hưởng thụ.
Chung cư gần ga metro sẽ thu hút được lượng lớn khách tới trong tương lai, do đó trong khi tuyến metro số 1 đưa vào vận hành, các shophouse tại Golden River sẽ có giá trị hơn.

- Vị trí của shophouse trong khu dân cư:
Shophouse có vị trí tại các trục chính sẽ thu hút được các hãng có tên tuổi, ngân hàng… về thuê. Đây là các hãng lớn, có thể sẵn sàng chịu lỗ trong một thời gian dài để giữ được thương hiệu, hình ảnh.
Shophouse có vị trí khuất hơn thường chỉ làm hàng ăn, cắt tóc,… phục vụ cư dân khu vực, các chủ thuê thường kinh doanh nhỏ, ít vốn nên nếu lỗ một thời gian sẽ trả cửa hàng. Do đó tỷ lệ cửa hàng trống thường lớn hơn các shophouse tại các trục chính.
Sự có mặt của trung tâm mua sắm lớn trong khu vực:
Có một số khu đô thị có trung tâm mua sắm lớn, ví dụ Central Park có Landmark 81. Sự tồn tại của các trung tâm mua sắm lớn này sẽ ảnh hưởng tới các shophouse mặt phía trong (chủ yếu bán hàng ăn phục vụ dân cư, do sự cạnh tranh của các hàng ăn trong chính trung tâm thương mại).
Ngược lại, các shophouse ở mặt đường chính phục vụ khách vãng lai (coffee shop…) sẽ có giá hơn do lượng khách vãng lai được thu hút bởi các trung tâm mua sắm đó.

2. Dễ nhìn thấy (visibility)

Một số trường hợp đặc biệt các căn hộ tầng 2 của một số khu chung cư trở thành shophouse cho thuê các dịch vụ cần yên tĩnh: massage, spa, cắt tóc… do những căn nhà này có thể chưng bầy các biển hiệu tại ban công tầng 2, dễ thấy cho cư dân. Tại Vinhomes Central Park các shophouse tầng 2 này khá phát triển, đặc biệt là tại khu vực xung quan landmark 81. Khác hàng muốn lên shophouse phải có người dẫn lên bằng thang máy của cư dân, nhưng để đổi lại giá thuê, dẫn tới giá dịch vụ cũng thấp hơn khá nhiều so với các cửa hàng thuê tại tầng 1.

3. Mật độ dân cư

Mật độ dân cư càng đông sẽ dễ dàng hình thành một hệ sinh thái shophouse hoàn chỉnh, có nhiều lựa chọn cho cư dân, giá thuê shophouse cũng tốt hơn.
VD: Vinhomes Central Park có giá thuê shophouse khá cao, 100tr-200tr/tháng, giá thuê thậm chí còn cao hơn khu Vinhomes Golden River mặc dù xa trung tâm hơn, do Central Park có hơn 10.000 căn hộ với cư dân có thu nhập cao.

4. Quy định của khu chung cư

- Quy định về nơi để xe:
Các shophouse không có chỗ để xe ngay trước cửa sẽ giảm giá trị hơn nhiều so với nơi để xe thuân tiện vì chỉ thu hút được cư dân nội khu, không thu hút được khách từ nơi khác tới sử dụng dịch vụ.
- Quy định về việc sử dụng không gian công cộng:
Các khu đô thị lớn, sang trọng (Central Park, Golden River…) thường có yêu cầu nghiêm ngặt, các shophouse không được sử dụng không gian bên ngoài, gây hạn chế khá lớn với các quán café, nhà hàng vì nhiều khách muốn ngồi ngoài trời.
Những khu chung cư nhỏ hơn, đẳng cấp thấp hơn thường có qui định lỏng lẻo hơn, nhiều khu chung cư ở Hanoi các tiệm trà chanh được sử dụng cả khoảng sân chung buổi tối, dẫn tới việc cho thuê đạt hiệu quả rất cao.
- Ban quản trị chung cư:
Nhiều khi qui định về quản lý shophouse của khu đô thị còn bị ảnh hưởng bởi tác động của ban quản lý. Mỗi quan hệ giữa shophouse & cư dân có thể gọi là frienemy (vừa là bạn, vừa là đối thủ). Shophouse phát triển sẽ gia tăng giá trị sống của khu vực, nhưng nếu shophouse phục vụ đối tượng khách ngoài nhiều quá sẽ làm ảnh hưởng tới môi trường sống của chung cư, đôi khi ban quản trị chung cư sẽ yêu cầu đơn vị quản lý siết chặt hoạt động của shophouse để hạn chế khách ngoài vào.

LỜI KẾT

Shophouse chân đế chung cư sẽ ngày càng trở nên quan trọng hơn trong thị trường bất động sản do sự hình thành và phát triển ngày càng nhiều của các chung cư trong lòng thành phố. Nhà đầu tư ngày càng chú ý tới kênh đầu tư này, đặc biệt sau khi giá các shophouse tại Vinhomes Central Park tăng giá tới 3 lần so với giá mở bán.
Tuy nhiên hiện nay chủ các dự án chung cư thường định giá khá cao với các shophouse, bản thân giá thị trường cũng rất cao, các shophouse tại Vinhomes Central Park có giá bán từ 20-30 tỷ, thậm chí gần đây có những căn được Vinhomes mở bán với giá 50 tỷ.
Mặt khác giá cho thuê hiện nay thường chỉ đạt được 3-5%, thấp hơn nhiều mức hòa vốn 11%, thể hiện đa số các nhà đầu tư kỳ vọng vào sự tăng giá khá nhiều trong tương lai. Các nhà đầu tư hãy xem kỹ lý thuyết về Kẻ ngốc hơn (the greater fool theory) để tránh cho mình không phải là kẻ ngốc sau cùng.

Thái Hòa/ Cộng đồng Bất Động Sản